前言:八零五官方局“三限房”销售新政执行约1个月,仅华润万象城和新城公馆两个“三限房”项目取证并公开摇号,政府揭开了那块遮羞布(公开申购,营销裸奔)后,其他“三限房”项目生存状况如何,我想大概都在裸泳吧?
基于南昌城市格局及政府的限价逻辑,南昌市商品住宅市场未形成明显的价格梯度,主要原因在于市中心核心区域严格限价,出现住宅一二手房倒挂显现,外围区域限价相对较为宽松,供货量大。若中心城区项目数量少,则外围区域安全。但随着中心城区供地加大,项目逐步入市,直接冲击外围市场,特别是整体市场下行的情况下,加之中心区严格限价,项目性价比极高,多方因素作用,外围板块项目走量极其困难。
1、 新力水投锦瑶府——近郊大盘
瑶湖新城受洪都搬迁利好,C919给瑶湖新城插上想象的翅膀,房价也是经历一波快速上涨(大叔觉得最主要原因在于当时高新区核心区无盘可售,且形成绝对的价格梯度,毕竟高新精装高层18000元/㎡,瑶湖新城12000元/㎡,这个价差可以接受),现阶段精装高层12000元/㎡左右(高新核心区精装高层一万四五,且有大量项目供应,同时瑶湖新城精装高层一万二,现阶段无配套,且地铁一号线延长线遥遥无期,消费者用脚投票,新力水投锦瑶府销售遇冷是必然)
2、 阳光城丽景湾——近郊楼盘
湾里一直是南昌市城区最神奇的区域,有山有水,但是房价上涨常年垫底,近几年随着前湖快速路的修建及通车,几个开发商联合营销九湾新城概念,在全市普涨的前提下,湾里区也迎来了一波上扬,特别是九湾新城(与湾里老城区完全分割,主要承接市区外溢客,价格高于湾里老城区),价格领涨湾里区。随着湾里区限购,土地供应量大幅提升,各大开发商云集,竞争激烈,销售回落。
3、 金科集美九龙湖——城市近郊
自以来,九龙湖成交量稳居南昌市前列,政府特殊政策支持-不限购,但受大环境营销,板块内项目销售情况受到一定的影响。集美九龙湖项目周边配套缺乏,且价格在板块内无竞争力,故靠分销拓客/特价房维持项目流量。
4、华润万象城——城市核心
华润万象城作为火爆全城的神盘,首开推出632套房源,报名参加摇号29916人,7天内签约去化仅425套,放弃207套,首开签约率仅67%,可谓是全民炒房的样板,首开签约去化率也成“三限房”新政的牺牲品。
置业建议:今年下半年是南昌普通刚需大众置业最佳时机,房企融资端严重受阻,三限房限价政策严格且明确,为保现金流,严格限价备案销售甚至是打折促销、不捆绑销售将成为市场主流。
楼盘选择:稍微有点购买力的客户,聚焦核心城区优质配套的三限房项目,性价比最高,对待近郊项目请慎重考虑。
如何去看楼盘销售热度情况,辨析置业顾问销售说辞:登录房信网申请三限房购房资格,然后重点关注前五天的申购情况,毕竟想买的客户会提前把购买资格弄好,五天后申购大幅上涨则可能便是存在很多水客,需理性选房。
注:本文所研究三限房数据截止.9.2