【重整案例分析113之陕西西安凯熠汇创】
一、项目概况：
项目用地位于西安市高新经济技术开发区，科技一路17号；东临开米集团、北接陕鼓集团、西临高科塑钢、南接科技一路，占地23.7亩，用地性质为商服用地；容积率为5.96，规划面积为12.7万平米，其中地上面积91747.54平米，地下面积为35619.12平方米，用地区域内写字楼林立、商业氛围繁华，近临高新一中典型的学区房，陪读家长租房长期供不应求。周边楼盘住宅销售价格约3.5万/平方米，写字楼公寓3万元/平方米左右，地理位置得天独厚，保值、增值前途无限。项目用地目前工业厂房和办公已搬出，土地实现了三通一平。
二、企业主体基本情况：
原企业为西安市新竹消防器材集团公司，为了便于项目操作，排除原企业不利房地产开发的殊多因素，将不利于因素分离，拟将项目用地以新组建的西安市凯熠汇创信息科公司操作，该公司已注册完毕，法人代表王博。
三、企业基本情况
该项目用地与原公司分离后，其资产为该项目用地，除原企业以土地抵押贷款3千万元外，无其它负债（土地评估市值为5亿，具有较强抗风险能力）。
四、法律诉讼情况：
该项目公司为新注册公司，目前没有任何形式的债务纠纷，更没有法律诉讼案件。
五、地方对项目关注：
该项目位于高新核心区，近年来西安市采用腾龙换鸟的政策将核心区域的工业企业全部转移至秦岭工业园区，故该项目为政策性调整用地，地方多次催促公司加快开发，并在相关政策上给予倾斜，支持力度极大。
六、项目资金需求：
根据项目进展需求，项目方请求拟用两种方案，解决资金需求。
（1）、采用短期借款尝试，解决缴纳土地出纳金问题和偿还贷款问题，随后项目变性以项目抵押形式。
（2）、采用向资方借款方式，完成项目的操作，当前项目所需资金为1.5—2亿左右，主要用于缴纳土地出让金和偿还银行贷款（因银行贷款不还项目变性有一定困难）。
七、项目收益及风险评估：
该项目为特殊政策准许的项目，其土地成本极低，含土地变性费用每亩仅为500万/亩—600万/亩，规划条件及其优越，楼面价每平方米不足2000元/平方米。
当前区域内写字楼、公寓的销售价格，在3万元/平方米左右，当该项目最不理想的销售价格在1.5万/平米—2万/平米左右时，也绝对有丰厚的利润，据评估项目要实现利润10—15亿。
八、项目方计划及诉求：
上述资金需求的主要用于解决土地出纳金及银行贷款资金，后续资金我们会用其他办法解决，如能一并解决我们求之不得，深表感谢。预计资金使用时间为1-3年。
大家看看本草案的可行性呢？
关注一键代偿头条号,进行企业纾困、并购重整、破产清算、平台清退、企业托管、债务核消等项目讨论,看一个一个鲜活案例、评个中深浅、寻找各自机会,欢迎在评论区讨论，留言必回。
【免责申明】本文推出的项目分析及评论不代表一键代偿的观点；头条文中的数据不涉及到核心机密，都是在一定范围内可查找分析到的资料；其数据的真实性也需要读者自行核实；如有影响到各方权益、请联系我们即刻删除。
没有开发的土地估计也抵押贷款了吧！要吐血的放款人。
澎湃新闻澎湃新闻官方账号
武汉无偿收回恒大科技旅游城11宗地块，土地面积约154万平方米
严格地讲，预售制是房地产开发企业负债累累的最主要因素。要知道，很多开发商并没有开发能力，或者开发能力严重不足。正是因为有了预售制这个怪胎，才让那些既不懂建筑，也不懂经营，更不懂管理，只有胆量的人，萌生了借鸡下蛋的欲望。
他们先通过朋友，将首笔土地资金拿到手，然后用土地到银行抵押贷款，将借的钱还掉，留一点公关资金和设计图纸等方面的资金，画一块大饼，紧接着，就是开始预售了，建房的资金就有了。只要房子有了一点影子，开发商就开始用本应当属于业主的房子，再抵押贷款，最终把房子建起来，利润也就到手了。
起初的空手套白狼，开发商还比较谨慎，唯恐把自已套进去，随着规模越做越大，负债越来越多，也就胆量越来越大了，个个财大气粗，用的却都是银行的钱和业主的钱、施工队的钱、供应商的钱，真正属于开发商自已的钱，极少极少。但是，财富却都是他们自已的，风险则留给了银行和业主、供应商等。
如果没有预售制，很多开发商根本成不了，也不可能负债累累。
采取“限额管理、结构调整、双优项目、土地抵押、封闭运作”的授信策略，坚持加强房地产贷款集中度管理，审慎开展房地产业务。
李昌平：祝天下老人们，重阳节快乐！
我在前立志，余生为农村留守的老人们服务，我给自己定了目标：在我有生之年，在地方党委政府领导下，在一万个村庄协助党支部领办“养老资金互助社”，并以“资金互助促发展、利息收入敬老人”为理念。一万个养老资金互助社（村集体经济组织的内部资金互助部），每年要为村民提供土地抵押贷款1000亿，每年重阳节要为农村300万老人人均分配2000元养老补贴、食物和服务。
我创建乡建院满了，我和我的同事们在地方党委政府的领导下，至今才协助300个村党支部在村集体经济组内创立了“养老资金互助部”，每年提供的土地抵押贷款还不足1.5亿人民币，每年仅为50000左右的农村老人提供不足1000元/人的养老补贴。离目标相差太远了、太远了、太远了！
我国农村老人，为中国农业基础设施建设、为工业化和城市化、为养育中国庞大的主体劳动者，奉献了他们的全部，真的是奉献了他们全部！但他们却是当今中国最没有保障、最最弱势、最最孤独的一个群体。
中国经济总量世界老二了，强大了，我们自豪啊！请别忘了留守在农村的老人们。
愿农村老人们重阳节快乐！
#全面推进乡村振兴##共同富裕##李昌平##村社内置合作金融体系##重阳节各地的习俗有何不同##农村#
#评张捷的三农观点# 之五：论张捷的“阅读”风格
11月27日，张捷发微头条说，“当年有关专家作为中国公共知识分子五十人当中的三农代表，深刻论述土地私有化的问题，当年是比较直白，现在是非常有策略了。都来看一看谁是地主和地产商的代理人。”下面还贴了一篇题目为“讨论问题的前提是什么”的文章，是温铁军老师在中国经济50人长安论坛《中国经济政策研讨会》上的演讲，时间是6月10日。主持人是论坛成员，时任国家发改委发展规划司司长的杨伟民先生。
我得谢谢张捷，如果不是他咬紧铁军不松口，我还真的读不到这么好的文章。
听张捷的语气，我猜想他是从这篇演讲中找到了温铁军老师赞同农村土地私有化的证据了，于是迫不及待地想要把这个“新发现”分享给他的粉丝们，请他们和他一起沉浸于欢乐之中。
才要深入阐述，看到张捷又发了微头条，是回答他粉丝说“没有看出温铁军的文章有什么问题”的质疑。他说，“好多网友说看三农公知当年的这个话，好像没有问题啊？！关键是他们没有与三农专家近期的话对比起来一起看，现在他在主张说要村集体的土地可以公司化和贷款了，所以给大家看看他当初怎么说的。而本人说农民有宅基地和责任田作为保障，他的粉丝说咱是开发商的代表了。”
温铁军老师到底说了什么？我找来了原文认真读。在文章中，温铁军老师还是以他一贯所关心的事情为主题：“我从来不反对土地私有化，也不反对城市化，前提是你给农民建立保障，不要在城市出现贫民窟。”他将此作为讨论三农问题的前提。用我自己习惯的表达方式，这就是温铁军老师理论体系的逻辑起点。
下面是温铁军老师演讲中的原话：
“以三农问题为例，很多经济学家们会告诉我们，药方是现成的，你只有让土地私有化，通过兼并集中、抵押贷款，形成农业规模经济，有了农业规模经济就有规模效益，有了规模效益就能加入国际竞争，加入国际竞争你就能立于不败之地，很合逻辑。因此，基本上经济学主流认为，化解三农矛盾的根本办法在于进一步推进土地私有化，实现农业的完全市场化。有些朋友问过我：你怎么反对土地私有化？我说，我只不过是告诉你，随着人口的增加，随着土地资源日益短缺，土地的福利功能已经越来越大于它的生产功能。如果是生产资料，你们怎么处理都没意见，如果它具有福利功能，或者是保障资料，那请政府先给8、9亿农民建立保障，然后再把土地作为生产资料处理。”
哦，我明白了。张捷是说，当年温铁军教授是明白无误地反对土地私有化的，现在却转而赞同农村集体经济公司化，而公司的资产也是可以抵押贷款的。张捷的言外之意是说，“公司化就是私有化”。否则，他不应该那么兴奋。
其实，张捷在这里还是用了他惯用的招数，即“偷换概念，移花接木”。
温铁军老师主张的农村集体经济公司化，意在使农民获得市场经济的主体地位，既能够参与市场运作，又能获得平等的谈判地位。这样就避免了因为担心农民权益被私人资本侵害而设置的各种篱笆对农村集体经济的隔离作用。也就是说，那些出于保护农民利益的篱笆也同时限制了农民的收益能力，隔断了农村与资本的联系，并同时造成了人们根深蒂固的认识，似乎只有远离资本，农民才是安全的。他们却忘了一个事实，即“现代社会的任何产业，离开资本都是无法发展的。”
破解难题的最好办法，就是如温铁军老师主张的，让农村集体经济获得完全的市场经济地位，同时保障集体资本的She hui zhu yi性质不能变。这和土地私有化有什么关联呢？难道农村集体经济不是公有制的一种形式吗？
其实有很多例子可以驳斥张捷的鬼扯言论，例如我们很多的国有企业不是早已经完成了公司化改革了吗？我们什么时候看见这些公司被私有化了呢？
问题是张捷赌定了他的粉丝们不会去阅读他给的文字小到无法阅读的文章。对那些提出质疑的粉丝，他的回答又语焉不详，不知其可也乎？
另外，张捷在回答他粉丝质疑“温铁军老师的文章没问题”的微头条中还说了这么一句话，“而本人说农民有宅基地和责任田作为保障，他的粉丝说咱是开发商的代表了。”
可是，我们明明看到在上述引文中，温铁军老师不是一板一眼地说“我只不过是告诉你，随着人口的增加，随着土地资源日益短缺，土地的福利功能已经越来越大于它的生产功能”吗？怎么就成了张捷的观点了呢？可见，张捷还有一个“顺手牵羊”的特点。
从上述分析可知，张捷的阅读有明确的功利主义倾向，他不在意文章通篇讲了什么，他只在意其中有没有把柄可以抓到。
这正是张捷的阅读风格。
郑州保交楼“大干30天”考试结束，成绩多少分？145个已售停工项目复工，限制出境人数250人，促成资金回拢85亿！为郑州市政府的此举点赞！
郑州为什么会有这么多项目烂尾？以前房地产行情好，预计需要1个亿土地项目，只需交100万保证金就可以拍卖得手，拿土地去抵押贷款，施工前先建个售楼处，卖得好就赚钱，卖不好就烂尾了。
全郑州共145个项目，才回拢资金85亿，杯水车薪啊，停工之前的工程可没结账，还欠着呢，如果之前的账不结，这85亿用于后期尾款，还差远着哪！
我们来看看郑州今天发布的微信号：10月6日，距离郑州市印发《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》整30天的时间节点，全市已排查出的147个已售停工商品住宅项目中，现有145个实现全面性复工，郑州“保交楼、稳民生、促发展”的专项行动，已经取得了重要阶段性胜利。
个人观点：一个城市就有145个项目，全国有多少个，想一下就出一身汗，这还并不是所有项目都能进名单里，那些没进名单的楼盘，开发商都破产了，谁接盘复工？最终让业主自筹资金自救吧！
#太原头条#
5个数据说清“支柱产业”
房地产上下游的链条很长，附带的产业也非常多！
如果房地产行业持续不景气，连同建筑、建材、装修、家居、家纺、家电…所有消费都起不来，所以目前救市的决心是坚定的！
为什么说房地产仍然是支柱行业？以下5组数据会充分说明其重要性：
7%，这是房地产占GDP的比重。比如太原2025年冲击万亿GDP，没有房地产行业就很难实现！
14%，这是房地产加上建筑业后，房地产占GDP的比重。山西建投就是山西最大的建筑企业，中铁三局、化二建等是总部在太原的建筑央企！
50%，这是土地出让收入+房地产相关税收占地方财政收入的比重。当然太原近年转型成功，这个比例在下降！
60%，这是房子占城镇居民家庭财产的比重。每个人的财富大幅贬值后不愿意再消费，目前消费信需要极大提升！
39%，这是房地产贷款+房地产抵押贷款，占全部贷款余额的比重。金融行业最清楚其重要性，不会坐视不管…
预计太原楼市新房今年销售收入400亿+，新房销售4万套左右…
谈农村常规的投融资以及资本运营方式
01、农村基层设施建设的投融资（包括基础设施和商业PPP）。
这部分资金来源主要有两块，其一是官方的投入；其次是地方承包企业用租权换的资金。
02、农村土地经营权的抵押融资。
这种方式是在地方用得最为普遍的一种融资方式，但机构对融资对象也存在差异化对待的问题。对于普通人来说，申请这类融资的在途成本要高于融资额度，所以这类对个人的庄园并不适用（特别是林下土地）。
03、集体经营性建设用地抵押融资。
如果金融机构认可它的价值，那么这种就是很简单的一种融资方式，但是它的价值在商业银行的眼中并不高，另外，地面建筑是无法给估值的，你可以想象，一亩经营性建设用地的估值是20万，贷款打七折，贷14万，地面建筑你用了700万，结果不能计算价值，你会咋想？
04、农民住房抵达融资。
这个在乡下、在民间用的是比较多的一种，但只限同村、同是集体户口的人群。
05、农业扶持资金
这块比较好解读，例如常规的扶持、还有遇到极端情况的补贴、还有做新农项目时地产财政的补贴……等等。
关注微投行，让网友更懂土地经济……
#都说土地是农民命根子，为什么# 要进行乡村振兴，第一要务就是留人吸人，要留人就发展经济，但是要坚决抵制农业产业化，规模化，大面积流转，防止资本控制国家粮脉（不能保证失地人民的口粮），为增强农业收入，就要开放乡村宅基地和山水林田湖土气粮等资源合法合理商业化（城市房子可以买卖和抵押贷款，农村宅基地为啥就不能买卖和抵押贷款），教育和医疗下乡，使老百姓在农村能挣到钱，使城里人向往农村。尤其是改革开放以来，物价、工资和城市房产上涨了近百倍，粮食价格没怎么涨，就算粮食不能涨价，种粮补贴相应补贴也要上涨百倍，来平衡粮价不能涨。
