#南宁头条#过个鬼节都难了，南宁龙岗的新城·悦隽风华这个限价房，业主提前收房又爆出几大问题：
1、位于新邕路的售楼部原以为是正大门，结果售楼部被卖了，左侧开了个通道当偏门；
2、小区共17栋楼采用蝶形设计，位于两张翅膀上的01、05号房入户门与过道成斜角，真成了“歪门邪道”；
3、1700多户业主被收取3万~10万元团购费，涉案金额高于4000万元，且未开具任何发票，涉嫌违法收取、偷税漏税；捆绑16万一个车位就不计了；
4、1、3、6号楼旁的空地，现在变成了政府规划的加油站，当时购房时置业顾问未讲明；
5、3000元/㎡装修，只值1000多元/㎡，卧室门缝隙过大，卧室门未交付就碰伤，阳台水管漏水、地砖未做美缝、如橱柜背面和地面不贴等等......
生活不易，鬼节难过。#南宁身边事#
#南宁头条#揭开三岸富豪区的真面目，新城悦隽江山精装交付又爆雷。还好业主素质高，到现在还没拉条幅。
事情经过如下：
1月，业主拍摄到厨房电线裸露没套管；
1月、4月业主分别向开发商、物业反馈问题；
5月，2、8、12栋业主陆续收房；
6月，有业主砸墙后发现大厅电线未套管；
具体问题如下：
1、家里的客厅、次卧、洗手间等有出现漏水渗水的状况；
2、吊顶出现发黄、发霉现象；
3、主卧墙壁出现黑色霉点；
4、存在瓷砖空鼓、乳胶漆裂缝等问题。业主说，地砖下面不是常见的水泥，往上面泼水，能看见水渗的特别快，还能冒泡。
发展商态度良好，但补救措施差且慢：把墙的表面再糊上一遍，盖住渗水的地方。漏水源头没有找到，光解决表面是没用。
首批交房的的2、8、12栋是这样，其它未交楼的楼幢未知。
专业人员表示：电线未套管是大问题，电线预埋在混凝土里面容易被水泥腐蚀，墙面里面又有钢筋，造成漏电的可能性比较大。不穿管直接埋墙的操作既不符合国家住宅装修规范，也无法通过建委的安检，如果不能立即整改，后果不堪设想。这绝对属于安全生产责任问题。
质检站原来只是抽查，一栋抽7户。经过业主投诉后，质检站6月14日又派人重新检查。
是了，悦隽江山隔壁的中铁国际凤岭城，业主们开始吹“鸡”集合。
广西6月天常常有橙色雷电天气警告，南宁的限价房，也有这么多晴天霹雳吗？#南宁身边事# @南宁楼市红绿灯
大众对南宁楼市的预期过于一致，会发生什么?写在的第一天。
今天是新年的第一天，距离刀郎的《的第一场雪》发行，转眼已经过去了。作为送给粉丝的礼物，今天还是写一点深度的东西。本想起个更吸引人的题目，不过，好文章不需要扩散太多，铁粉看到的话，欢迎留言告诉浩哥一声。
浩哥第一次在南宁买房是在前了，彼时南宁埌东繁华已现但是还没被填满，金湖广场周围的一些小路还没有修好，路边的芒果树也还没有种下，房价也只要4字头;凤岭北航洋国际后面几个新盘起价只要不到3000;东盟商务区还是一个大工地，房价也只要3字头。至于五象新区嘛，南宁大桥还要在两三年之后才合拢，“五象新区”这个概念还没有提出……
假如那几年，你有幸在南宁买下一套房子，持有到今天，如果是非学区房，房价应该涨了至少三四倍到五倍，如果是学区房，应该能涨到六七倍这样。没错，学区房和非学区房的差距就是这么大，看看埌东和埌西的价差就知道了，反而对于公园湖景，还有后来才修建的地铁，真相是：这些东西也许都喜欢，但并不是“硬刚需”，市场并没有给出多少溢价。浩哥一直是那个观点：没有必要过于关注地铁规划，地铁和房价关系真不大，要不安吉、高新区都有地铁，为啥房价都不咋样呢？如果你要买房，那么在价格之外，最重要的是“学区、学区、学区”，起码是未来能打造的学区，浩哥还是会多强调几遍的（从投资角度，比起现成的高价学区房，浩哥更倾向于新建的名校分校和潜力学校）。
这，正是南宁楼市快速发展的时候，但也经历了好几轮周期，出现了好几个“山顶”和“谷底”。回顾一下，浩哥印象比较深的是那一次“山顶”，那是放水后的最高点，巧的是，股市是提前于楼市先见顶的。
随后，到，南宁楼市迎来了4年多的横盘期，这期间，最为严厉的“限购”和“国五条”成为压在楼市上的大山。随后，从年中，随着“四万亿”的出炉，又一轮波澜壮阔的大牛市来临，一直涨到了才见顶。巧的是，股市又领先楼市，赶在就快速走完了一大波，随后当年就出现了“股灾”。
到那一波牛市，在南宁，整体涨幅最大的是风岭南北， 七八千的盛天茗城涨到两万+。其次是五象新区的五象湖和蟠龙，但五象整体涨幅是输给凤岭的，比较华润24城那种3倍多的是极少数，大多数楼盘比如万科金域蓝湾，也仅仅只是翻倍而已。而蟠龙呢，明显跑输了五象湖，甚至跑输了龙岗。
，随着5月开始的“五限”调控见效，南宁楼市再次迎来“山顶”。我们回想一下，是不是南宁几乎所有的板块都比的高点价格要低不少?但也有例外，五象新区核心区限价房例外，当初一万一二买入的，即便涨上去又跌下来，现在不也还是高于当初一万一二的价格吗？不说旭辉湖山樾这种捡漏的机会，随便拿万科公园里和中南紫云集这种，当初1.2以下买入的，房价到今天还是横盘微涨的吧?在楼市调整期，能保持不跌，就已经跑赢大盘了，看看三塘沙井的6字头，看看从2.2万跌到1.6的华润二十四城，从1.8跌到1.4的绿地国际花都，再看看跌价的蟠龙，你应该感到庆幸。
，浩哥逢高卖了非五象不止一套房，并降低了杠杆，现在看，决定是完全正确的。股市里有句话，会买的是徒弟，会卖的才是师傅。和，拿了卖房的一些资金去了股市，目前从结果看，也是正确的选择。
那么什么时候是买点，什么时候是卖点呢？其实从大周期看，并不难判断。只需要看货币政策就大概了解了，而且任泽平、管清友这些经济学家会把答案告诉你。比如现在，经济下行了，我们就会稍微放点水，股市也可能会冲到4000点。而楼市，也过去了至暗的时候。
还有一点是非常重要的，也是浩哥在标题里写到的：人心。大家可以找勒庞的《乌合之众》来看，当大众预期过于一致时，会发生什么?
当预期过于一致时，会发生两种情况，一种是预期会加速发生，一种是预期并不会发生，反而会转折。第一种很好理解，任何一次大牛市，就是大家一致看涨，大家一起买，而合力形成的。而第二种，则是预期不会发生，比如现在，楼市经历了到现在的几年调整，可能在调整的开始到前半段还有不少人继续看多楼市，那么经历了今年的“拳打脚踢”后，这些人开始“服气了”。不信你去问问，在下半年，还有多少人敢于看多楼市呢？看空南宁楼市的人是不是多如牛毛?
那么，站在当下这个时间节点，浩哥坚定的认为，市场看空的预期太过于一致了，但是楼市并不会加速下行，而是会反弹！来，楼市的转折点发生好多次了，这一次也不会例外。
子弹总是要飞一会的，新的一年，让我们拭目以待，祝大家新年快乐！
#南宁头条# #南宁# #南宁身边事# #南宁生活# #南宁爆料# #南宁资讯# 南宁市网友咨询“经济适用房”问题，市回复人民网网友留言督导小组回复：
尊敬的市长您好！自政府出台文件停止办理经济适用房准购证后到现在一直未恢复办理，但南宁的房价自之后开始腾飞，现均价1万+，这对与普通家庭来说是个无比巨大的负担，买房更是想都不敢想，由于家里皆是农民，之前没渠道了解过经济适用房，但现在了解后也晚了，已经停止办理了，我很关注这一方面的消息，但我发现现在政府所新建的保障住房项目中，未见有是用于经济适用房的，基本都是公租房，请问政府是已经不考虑发展经适房了吗？没有可能恢复政府保障住房的希望了吗？
回复
市回复人民网网友留言督导小组
网友您好！收到您的留言后，我们对您反映的问题已经调查处理，现将情况向您反馈：
经调查，目前我市在建经适房项目有 2 个，拟建住房约 4156 套，主要供应给原已取得经适房保障资格尚未购房的轮候家庭。其中威宁·世纪花城在建经适房 3756 套，已销售2163套，剩余房源1593套；昌泰清华园在建经适房 400 套，已销售322套，剩余房源78套。
十二五期间，我市全面推进保障性安居工程建设，积极推进公租房、经适房、限价房等保障性安居工程建设，逐步形成了多层次的住房保障体系。随着国家住房制度改革的不断深化，十三五期间，全国各地根据实际情况，以规范发展公租房为主，逐步停止建设经适房和限价房，我市也于4月1日起暂停经适房保障资格申请。目前，我市没有新的经适房建设计划。
根据国家住建部、自治区住建厅的有关精神，我市正在积极发展保障性租赁住房，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主的城镇住房保障体系，多渠道满足住房困难群众的基本住房需要。
感谢您对我们工作的关心和支持！
-09-22 16:16
2万买五象湖“四大天王”的，现在是不是在站岗？什么时候能翻身？也许快了。
提起五象湖“四大天王”，很多人都如雷贯耳，这四块地如图1，地价都在1.4万左右，如果再加上地价1.2万+的龙光天辰，“建龙新建龙”，就是“五大天王”。
为什么这么贵，配套好啊，十四中+四小的顶级学区（仅在五象），地铁+五象湖公园的配套，高档楼盘大牌开发商，明显就是整个五象新区的价值顶。
对于这几大地王盘，浩哥虽然也去看过几个，但却从来没有动过任何下手的念头（也因为买不起）。虽然从自住角度，这些都是不错的楼盘，但是从投资角度，浩哥觉得买这些盘的“进货价”太高了。
相反，浩哥一直觉得，在这几大天王周边，有不少限价房，不说旭辉湖山樾这种天上掉馅饼的机会，就拿中南紫云集、澜庭府和光明城市等来说，同期约12000的价格，也远比地王盘更值得买。因为无论湖东还是湖西，湖北还是湖南，本质上地段其实差距不大，仅仅学区上弱一些，但也不至于差价8000元。1.2万涨价66.7%，才到两万呢。你看看现在的凤岭，能说地段哪里好哪里差吗？凤翔路开发得早不假，一度也看不起儿童公园一带，现在还能说地段比儿童公园好吗？之前南宁首个地价上万的楼盘还出在铜鼓岭路苹果园那一带呢，铜鼓岭路难道不是边角料吗？地王并没出在商务区啊。所以，所谓的地段好坏，一直都是在快速变化的。以前很多人看不上的五象南，现在不是被追捧吗？
这两年，浩哥就这么冷眼看着，五大地王的销售也确实一般般。先是龙光天宸（之前叫做天阙）先掉队，1.4万的亏本价卖边角料，接着最近，龙光天赢又在推1.7万起的特价房。浩哥记得，去年底，天赢已经特价了一回了，不过两次都是总价高的大户型。
浩哥觉得，地王盘中，天赢的60平米小户型是最值得投资的，别的从投资角度都一般般了。
浩哥继续冷眼看着，两年过去了，市场也给出了答案：看图2，当初周边1.2万的项目，到了最近（看图3），齐刷刷跳涨到了1.5万。部分项目没涨到的，也将很快就卖完。
1.2万涨到1.5万，涨幅是25%。而两万+的地王盘，还在继续站岗。
这就是比价效应，水永远是往低处流的，价值洼地一定会被填平。
不过，今年小阳春，建发央玺卖得挺好，五象南也涨到了1.5万（虚高），此外，五象南地价也高烧不退，那么掉过头来看，如果五象南都1.5万，五象湖的2万+又不觉得贵了。这又是新一轮的比价心理，浩哥大胆推测，也许地王盘的机会也快要到了。
拉长时间，五象湖和蟠龙也经历过好几次轮流上涨。记得几年前，五象湖片区房价1.2万的时候，已经明显反超了蟠龙，浩哥推荐朋友买了蟠龙的绿城春江明月，居然只要1万元单价，现在看，是不是很英明？道理是一样的，哪里被低估，买哪里。前提是基本面好。南湖边9字头的步梯房，也是被低估的，至于能涨多少，不好说，毕竟电梯房才是未来。
在五象，目前被低估是哪里？龙岗肯定算一个，地价也到8字头了，却仍有9字头的房源。如果你数学够好，算算涨幅潜力，是不是要投一票给龙岗？还有1.2万以下的良庆大桥南。这些洼地，也会被填平，早晚的事儿。
对南宁楼市来说，值得注意的几件事。回暖还有吗？还是已经在路上？
近期发文少，只是因为楼市确实没什么值得写的。目前对于南宁楼市，和现在的股市大盘一样，都到了一个微妙的关键时刻。向左走还是向右走？从现在一直到年底，不管你如何预测，最终还是市场说了算，浩哥都会继续密切观察。
重点要关注几件事情。一是M2放水的情况，看图1，5月M2达到了两位数的11%。这对楼市非常友好，如果继续保持两位数，那么量变迟早会引发质变。多年来，楼市上涨的根本原因，就是因为货币。
二是新房成交量。从目前6月半个多月的情况看，南宁楼市销售数据出现了继续回暖。4月，南宁新房是卖了一万多套的，到了5月却又有所下滑，那么6月的数据就很关键了。从目前半个多月的情况看，数据还是不错的，成交量有望继续放大。
三是二手房成交量，4月也是转折点，6月大概率是持续放大。现在的情况是，二手房重新有了流动性，只要你以比较低的价格卖房，还是有接盘的。
四是政策，南宁已经出了很多了，接下来需要让子弹飞一会。不过还有继续加码的空间，比如进一步降利率，公积金继续放开，比如棚户区改造方面，如果有货币化安置，则是大招。还有一个变量，最近南宁以前的产权移交房开始上市了，这些房源对于新房肯定有冲击，但价格不高，值得购房者高度关注。
五是房价走势，相比于新房，二手房是更加具备参考性的，目前，南宁楼市低价抛售的现象依然没有停止，由于经济和疫情的影响，不少缺钱的房东依然在割肉套现，这种情况在一手房明确回暖前，还会继续，现在是挖“笋盘”的时候。
对于房价，浩哥举两个例子给大家参考，凤岭北的凤岭春天和五象的檀府印象。一两年前，凤岭春天一度可以卖到近1.4万，现在呢，成交价跌到了9字头！跌幅已经超过了40%，是不是比华润24城、檀境还要夸张？
檀府印象是五象那一波限价房的代表，大约三四年前一直到现在，檀府、公园里、九棠府、澜庭府、光明城市、紫云集等等小区都是1.1万+的价格，如果你11.1万+买入这些楼盘，持有到现在，房价在周线级别或者月线级别其实是走了一个横盘震荡，跌不太动。如果你是买来自住，在楼市如此不景气的走势下，也仅仅是没有涨价，输的只是时间而不是空间，要知道，这对于南宁其他地方的房价，已经是非常幸福的了。对这个问题这里浩哥也不想多说了，很多人其实并不了解真实的房价的，除了学区房，凤岭北都跌得至如此，别的地方更不用提了，比如6字头的柳沙，万字头的埌西，甚至五字头的房价在老城区不少地方出现。总体来说，近几年来，从大趋势看，五象还是最抗跌的，当然，追高买在“上影线”的不算。
南宁四大副中心，三个在“跌停价”便宜卖房，你敢抄底吗？
今年以来，房住不炒下，调控一直在升级，特别是五道红线压制，不少资金链紧张的中小开发商承受很大压力，一些高周转的大型房企由于难以拿到贷款，也不得不降价卖房自救。比如南宁龙光，天宸1.2万+拿地，居然一度1.4万卖房（现在已经没有便宜捡了），不过不用为龙光担心，人家是五象大地主，拿的地比较优质，南宁别的地方难卖房，五象并不难。稍微降一点点价格，就有人抢房了。君不见恒大御府一个12980起价，就让人抢破头，要知道均价和起价可是两回事，便宜那么一点点，就引来这么多人疯狂抢筹，五象楼市这个趋势，已经很明显了。
事实上，年初以来，从檀境开始涨价，随后五象南金科城跟涨，五象楼市出现了明显的躁动。再加上光明城市、澜庭府等限价房绑车位外收出货，便宜的限价房都快卖完了，接下来上市的新盘都是比较贵的，五象楼市呈现出燎原之势。
然而，五象局部的火热并没有带动全城，南宁楼市整体横盘的态势并没有太多改变。一些地方，房价一降再降。
看两幅图，这两个楼盘，绿地城位于三塘，另一个美林湾位于沙井，居然喊出7字头的房价！在南宁房价均价接近1.3万的情况下，7字头（实际8字头均价）的价格绝对是跌停底价了。
这不是冰火两重天是什么呢？浩哥早就说过，南宁楼市以来会逐步出现分化，没想到才开始，这个分化就如此严重。
在南宁市的官方规划中，五象（良庆这边）和凤岭被定位为南宁都心，朝阳、沙井、三塘和龙岗被定义为四大副中心。浩哥觉得这个规划怎么样我们暂且不论，但权威性毋庸置疑。
看看浩哥说的这两个楼盘，正好位于其中两大副中心！另外两个中信，朝阳基本没有多少新盘了，龙岗的日子目前也不太好过。要知道，龙岗这两年新拍卖的地，地价都是7字8字头了，但目前还有开发商以9字头到一万出头的价格出货。在龙岗东沿江地带，一万出头的特价房对于开发商来说也是无利可图的。
看到这番景象，你敢抄底吗？浩哥觉得，龙岗将来潜力是副中心最大的，也是唯一房价“假摔”的。其他真摔的，适合在那个片区有需求的刚需，如果真有这个需求，7字头买下来自己住不香吗？这个价格还能再跌到哪里去呢？
对于楼市，有一个人可以参考，那就是融创的孙宏斌，现在楼市是困难时候，他却在逆势收购，大手笔买了蓝光，又收购了广西第一大地产商彰泰！浩哥看过他的传记，自被迫卖掉顺驰后，又被乐视坑过以后，孙老板早已经变得非常谨慎了，而看看融创这几年激进又稳妥的发展，孙老板其实也是地产圈里最能看透大趋势的人。
楼市半年总结：上半年南宁楼市的三次绝佳买点。
地产老司机告诉你，“后限价”时代该如何精挑细选。
浩哥写文章满打满算几个月的时间，大多都是在分析楼市形势，研判数据变化。具体到楼盘，浩哥推荐的并不多。但是认真阅读的粉丝，还是可以找到，浩哥明确看好某些具体楼盘。
首先，五象新区核心区的限价房，由于地段核心，价格由都限制在1.2万以下，基本个个都是值得买的，这是从限价政策延续过来的。从早期的旭辉湖山樾、中南紫云集，到尾声阶段的澜庭府、光明城市，只要开发商严格执行1.2万的限价，不外收不捆绑车位，回过头来看，买到即是赚到。
还有龙岗，是浩哥长线看好的“下一站天后”。对比一下深圳，如图2，大家都知道南山好，但过去十几年，宝安的涨幅并不输给南山，道理是一样到期，南宁龙岗的房价涨幅，无论过去还是未来，都不见得输给五象湖。
今年上半年，随着限价政策退出，拍卖土地不再限价，五象新区地价也纷纷上台阶，甚至出地王，从五象湖东到五象湖西、从良庆大桥南到五象南，地价都是高涨的。五象南多个地块楼面价破9字头，三中附近地块1.4万+……
地价涨了，房价一定涨吗？大趋势上看，是基本成立的，因为开发商不是雷锋，9000元拿地，1.1万元卖房，这样的事情是既不可能大量，也不可能长期持续的。但开发商短期也可能因为竞争激烈加快去化等原因，拿出部分房源来折价卖房。毕竟房地产大环境不太友好，五道红线房住不炒政策压顶，开发商还要回款熬过去。
这里做个假设，如果开发商们都不看好几年后的后市，为何现在敢于高价拿地（甚至拿地王）呢？难道他们都是傻子？难道你作为一个普通购房者，比万科、建发的掌舵人还要更清楚楼市的大趋势？
五象新区的底价逐步抬高是个正在发生的事实。试问，你还能以1.2万买到澜庭府这种地段的房子吗？还能以1.2万买到中南紫云集这种学区的房子吗？这两个楼盘旁边，恒大御府和建发和玺按照现在价格，算是涨了多少呢？
现在说说后限价时代，今年上半年浩哥看到的三次机会。第一次就是金科博翠山梧桐悦，56万总价、1.4万单价买到秀田+四中的二线双学区小户型，香不香？对比建发和玺，门票已经涨到了1.5万+ 总价100万+了。而且和玺的学区比梧桐悦稳吗？梧桐悦首期开盘热销后，很快就涨价2000+了。
第二次是恒大御府，浩哥写过多次，还在文章里进行了开盘前的辅导。浩哥的朋友1.4万以下买入最小那个户型，很快，同样的房子要1.6万全款才能买了。有人说，恒大御府涨价跟出地王有关，浩哥觉得，不出地王，也会涨的。要知道，出地王只是结果，而不是原因。
第三次是绿地朗峯的10700单价73平小户型，大家往前翻两篇就能找到提示，浩哥预测到价格战的捡漏机会，事后证明，机会不小！看看图6，绿地这套房的价格表。对比它9400的楼面地价，是不是个捡漏的机会？这套3+1房，4楼的总价是78万元。之前有个粉丝说，绿地是毛坯，不便宜，还不如13000+买邻居荣和呢。我们对比一下邻居荣和某学府80平的房子，看看差距有多大，看看你有多无知（jiucai）！
荣和的户型图和房价在图3和图4，这个80平也是一个2+1房，但还要捆绑一个18万的车位，总价是122万，比绿地的73平贵了40多万！
一个车位值多少钱？五象湖附近几个楼盘，产权车位都促销卖5万一个（车位转让要交一大笔税，捆绑的话要一次性付那么多）。装修呢，800元每平的标准够了吗？73平5万多就够了吧。
我们再看看户型，80平那个，除了主卧，另外两个房间有多大？我们算一下，次卧是2.8*2.7=7.56，阳光房是3.1*2.2=6.82。浩哥问你，六七个平米的房间能住吗？除了门，打算放多大的床？看看图5绿地的户型，两个小房间尺寸都是9.52平方米，是不是好用得多？
再看看两套房的首付，差了10万，月供呢，4800和2800 差了2000。
浩哥一直都在说谨慎看多，谨慎是排在看多前面的。你不谨慎，就可能买贵站岗。（继续接受提问，先关注再留言，养成礼貌好习惯）
以来，南宁的楼市真相到底怎样?今天浩哥说说你可能不知道的事实。
这是一个假设，如果，我们把以来南宁市所有卖过的，也包括现在在卖的新房都梳理一遍，按照当初的价格和现在的价格算一算，按照涨幅排个顺序。再把所有存量房（二手房）以来的成交价也都做一下核算。
那么，如果我们手里有这份涨幅排行榜，浩哥提出这个问题：南宁有哪些房子涨价了?有多少房子跌价了?涨得最多的能涨多少?能有50%吗？
这个统计要实施起来或许很困难，但是浩哥可以告诉大家一些比较确定性的事情。
第一，以来，南宁基本处于横盘状况，或许有先涨后跌的情况，但是总的来说，从以来，算到今天的价格（很多人不太关注行情，现在很多二手房已经跌得特别惨了，比如埌西跌到1.1万，柳沙跌到9字头），南宁至少有一大半的新房和二手房是掉价的，能维持不跌的都是少数。不信的话，大家可以随便去找，拿真正的成交价来验证验证，连凤岭南、凤岭北这些好地段带学区的都不能保证是涨的，何况兴宁、江南、沙井这些地方?或许老城区二中学区房有些是逆市涨的，但是老城区明显是普遍跌价的。这是第一个真相。
第二，五象新区核心区有个别楼盘是涨的，但涨幅多的很少，能超过50%的几乎不存在。浩哥知道的涨幅比较多的一个楼盘是旭辉湖山樾，这个小区整体从当初的开盘价12000，涨到二手的18000+，现在跌了点了，只能卖17000+。可以算一下，涨幅还没有到50%。隔壁的龙光玖珑湖，如果你在还能1.2万买入，也算是不错的机会，但涨幅是低于湖山樾的。假如你下半年15000买入玖珑湖二手，那不好意思，那么涨幅就更少了。
其他的如中南紫云集、融创九棠府、万科公园里这些地段好但是学区一般的，有的属于限价房，如果你1.1万+买入，持有到现在，也只能卖到1.3-1.4万。算上资金成本，或许还有点租金收入，只能算是不亏而已。
第三，其他还有一些零星的机会，比如说龙岗的宝能城市广场最后两栋，提供了6000+的机会买入，碧桂园天玺湾最后一栋，给出了10000左右的机会，但那也是占了限价的便宜，正好又赶上开发商不敢外收而已。现在宝能城市广场确实能卖9000+，涨幅也就在50%左右。
浩哥写这些想说什么呢?没错，以来，买房变成一件很难很难的事情，整体楼市变得风险大于机会。2万+买入四大天王，要涨到3万+才算涨50%，现在能卖到这个价吗？况且交易成本计算了吗?贷款成本计算了没有?
潮水褪去才知道谁在裸泳，浩哥这些年来看房无数，知行合一，在这里不谦虚的说一下，南宁楼市这几年的零星机会，几乎都没有逃过浩哥的眼睛。而且，浩哥逢高卖了非五象的房子 现在市场也验证了正确性。
浩哥在头条写公众号也挺久了，但其实这件事真的性价比太低，赚钱基本可以忽略不计，还要忍受不少喷子的无脑留言，写得内容太深，又要担心被监管。
能坚持到现在，一是因为自己需要思考和找个地方记录一下。另外确实有不少铁粉在支持浩哥。也许，在未来的几年，买房依然是艰难的，但是浩哥有信心，发现为数不多的真正的机会。
其实，现在南宁到处都在打折，浩哥倒觉得机会大于风险了。不过，这也只是左侧的机会，真要抄底，右侧买入显然是比较舒服的。
良庆区楼市供求关系大猜想
从楼市大数据看房价走向？
自从南宁楼市开始限价以来，南宁各城区房价变得非常接近，几乎全城都是1.1万到1.2万。但这几年，随着限价房逐步卖到尾声，各城区房价也开始了大分化。看看现在五象的房价，涨幅明显已经领先别的城区。
为何同是房子，有的地方却涨得多呢？浩哥觉得，这根本上是由市场的供求关系决定的。五象新区是一个新区，没有多少本地人，作为全广西规划等级和建设标准最高、资金投入最大、国家战略落地最多的地方，从一开始就是含着金汤匙的，因此这里的外来购房需求是很大的。
浩哥认识不少人，工作居住在青秀、西乡塘或者兴宁区，却也有房子买在五象新区。现在考虑买房的人，除了自己工作地之外，也会把五象新区作为候选。这就是五象的魅力，从需求上来看，五象不仅仅是良庆区的五象，全南宁、全广西甚至全国的人来广西投资都会首选这里。
从数据来看，也印证了这一点。，南宁市共成交18万套商品房，良庆区占了57417套，占比超30%。，南宁市共成交了15万套商品房，其中良庆区成交量是53339套，占比进一步提升，超过了35%。也就是说，整个南宁市，只要卖三套房子，就有至少一套在良庆区。
三分之一强！大家记住这个数据。我们再来看看供应端，，南宁市住宅土地计划出让5500亩，其中良庆区却只有1100亩，占比只有五分之一。要知道，去年良庆区出让了2752亩土地（包括了那马的六七百亩），今年的土地供应数据大幅缩水，面粉少了，将来的面包呢？
需求是三分之一，供应却只有五分之一，这已经是一种失衡和错配。1100亩土地能建多少套房子，浩哥估算一下，按照平均容积率3和平均每套房90平米来算，大约是2.5套房子。
去年和前年，良庆区都卖了5万多套房，今年的新增土地却只能供应2.5万套！而且，由于去年疫情影响，售楼部无法正常营业，让楼市的销量受到了一定的影响，需求会迟到，但不会缺失。
目前，南宁整体住宅库存量已经由前几年的5个多月增加到8个多月，意思是全市库存目前还是挺多的，但良庆区的供应却一直是偏紧的。要验证这一点也不难，可以去五象转转，反是建起来的住宅楼，基本都是已经卖掉的了，很少有现房在卖。有些期房楼栋，才刚刚建出地面几层，都已经有主了。而其他城区，不少楼盘有现房出售。
所以，聪明的你，知道浩哥说的这个趋势了吧，但是这个供求紧张随着时间推移，逐步趋紧的，至少当下，上车五象还是来得及的。
其实从土地供应看，还有一个城区比较紧，就是西乡塘区，但西乡塘的需求逻辑不同，购买力多以本城区和周边县区为主。
地产老司机为何不看好武鸣吴圩和扶绥？
最近有粉丝跟浩哥探讨武鸣的楼市的情况，浩哥明确表示不看好。对于南宁周边这几个有地铁规划的卫星城性质的地方，比如武鸣、吴圩和那马，甚至还有扶绥，浩哥都专门花时间开车去考察过不止一次。地铁新规划出炉后，那个靠近武鸣双桥镇花花大世界站旁的几个小区，浩哥也去看了。吴圩机场半路上那个新营房站，这个地方估计压根没几个人知道，在送朋友去机场的路上，浩哥也试图去寻找考察过。
其实，浩哥不敢轻易看轻任何一个地方，没有调查就没有发言权，浩哥自己也是用真金白银贷款买房的普通投资者，不可能不为自己的资产负责。十几年当记者的经验让浩哥的调研研究能力比较强，同时也绝不迷信权威，保持独立思考。宁可错过，绝不可买错，这是浩哥的底线。另外，楼市调控见效以来，浩哥更是只置换不加仓，非捡漏不下手。
说说以来南宁可以明显捡漏的几个楼盘，比如旭辉湖山樾12000的十四中学区房，比如碧桂园天玺湾最后一栋10000就可以买到，比如龙岗宝能城市广场最后一栋6000元的价格。这些都有50%以上的涨幅。还有后来的中南紫云集、澜庭府这些限价房，都是明显的好机会。浩哥虽然不见得能找到最超值的楼盘，起码大概能买到80分以上（实在是太不谦虚了）。
接着说说浩哥对卫星城的判断。目前南宁新绕城高速内还有大量土地可开发，虽然都开发完才能达到武汉或者南京现在的体量，但是那也是十几年后的事情了。其中沙井、三塘和龙岗南也有很多地，看看新闻报道，仅仅三塘就有两万亩储备用地，这是什么概念？南宁一年出让住宅用地也就是5000亩，卖房也就是一千万平方米（高速扩张，是北京两倍），按照这个速度，估算一下，短期内大概率不会溢出到武鸣、吴圩这些卫星城。北京的燕郊楼盘这几年都跌跌不休，何况南宁这个自己本身还要向周边吸血的城市？
武鸣吴圩这些地方配套很齐全，什么大学城高铁站工业区都有，也都有地铁规划，但是浩哥觉得这和房价无关。南宁人不会去那边买的，反而武鸣区、吴圩、扶绥这些地方的人会到南宁来买房，因此供应量虽有，但是购买力和需求在哪？大学城老师也许会买房，你见过哪个读书的学生会买房的？肯定是极少数吧。所以浩哥觉得很多人把这一点看反了！
唯一不同的是那马。浩哥把这些地方排个顺序：那马＞吴圩＞吴圩＞扶绥。那马其实不是卫星城，更加类似于睡城的意思。而且那马位于五象南的南，是城市的主要发展方向。
那中南十洲和智慧城可以买吗？浩哥觉得暂时不希望，因为价格太贵了，8自头买卫星城和睡城，为啥不加1000买主城区。你从主城区过去还要坐地铁，那我直接在主城区买不好吗？还有，你测过中南十洲售楼部到地铁站的距离吗？浩哥建议你去开车试试，看看这个公里数和浩哥测的一样不一样。
在贵州贵安新区，不少楼盘都是靠好多辆大巴车拉外地人去买房，还去买那个大盘花果园的商铺。后来就有不少退房的。好房子不需要这样营销的，捡漏的机会基本上大部分都被开发商内部人士和内部人士的朋友加上消息灵通人士提前消化了。在武鸣，也有一个大楼盘从全国各地拉人买房，聪明的你，知道浩哥说的是哪个吗？
常识：楼市的上涨永远是板块轮动的
楼市投资和股市的基本原理其实很类似也很简单，无非是低价买入，高价卖出。价格明显低估的限价房如旭辉湖山樾、中南紫云集会引来抢购热潮，导致形成日光盘。当年凤岭北荣和大地5字头在会展中心开盘，南宁电视台直播的盛况还记得吗？九字头一万左右暴抢华润二十四城的时候还记得吗？但有时过多人追捧热销会引发开发商涨价，比如最近的金科城，更早一些的澜庭府。1.3万买金科城和1.6万买澜庭府当然暂时都不便宜了。大家都去过菜市场，买房子和麦白菜，本质上并没有什么不同。
楼市的上涨永远是板块轮动的，当年蟠龙贵过五象湖的时候，浩哥在推荐五象湖，当龙光玖珑湖1.2万时，蟠龙的绿城春江明月居然还有9字头的房子，这个时候浩哥又掉过头来推荐蟠龙了。
其实一切都是性价比，8900开盘的建工城，浩哥推荐身边的朋友买了，9字头的万科星都荟当时也很香。但更早就卖1.2万的彰泰郡，浩哥当时就暂时觉得贵了，当然彰泰的品质更好一些，现在回过头来看也值得了。
浩哥最近还会一直推荐9字头的龙岗，包括1.2万以下的民族中学学区房，主要原因还是因为便宜，如果你觉得我是做中介或者推销的，麻烦你取消关注就好了，楼市大V有很多，低调的浩哥却只有一个。我没有任何你的信息，怎么推销赚钱呢？难道靠我一个只有200粉丝的小号，就能把龙岗的房价吹上去？不知敬畏，早晚会被市场教训。
1.2万的良庆大桥南很香，如果你现在确定还能买到的话，连远一点的合景叠翠峰1.1的价格很香，但是合景的品质不好说。1.15的融创九棠府二期和1.2的万科公园里浩哥都推荐过，现在九棠府还有1.45万的二手房，如果税费不高的话，难道不香吗？
一个区域涨了，另一个区域可能还没动。追涨有时并不是一个好的选择，无人问津的楼盘里也不见得没有潜力股。
在南宁买房，同样也需要勤奋
虽然选择远远大于努力
这些年来，买房投资，选择大于努力是肯定的，在不同板块或者不同时机买入，时间拉长到几年，差距会非常巨大。
在南宁，沿着埌东—凤岭—五象新区的轨迹买房，怎么都不会错。
从早期埌东的2000多一平，到现在的平均1.5—2万，不到，翻了七八倍总是有的。
从凤岭最初的2800-3000出头，到现在，十几年五六倍也是有的。
从五象最早的四五千，五六千，即便价值还没完全兑现，实现五年翻倍也不是什么难事。
而别的城区，大家可以找一些例子，即便经历了那一波牛市，五年翻倍的例子不是没有，但肯定不是多数。相反，浩哥能找出不少五年不涨或者严重跑不赢通货膨胀的例子。
调控见效以来，南宁楼市整体是横盘的，已经差不多有3年。回顾这三年，大概的情况是南宁只有结构性的机会，也就是少数地段涨，大部分地段涨不动甚至跌价。年内买入五象新区的，现在应该都涨了一些，那时良庆区这边1.1万就能买到万科公园里，1.2万的限价房有很多可选，即便是在龙岗西北，彼时8字头的房源也有不少。拿现在的二手成交价来算算，涨幅在20%—30%应该不难。
但看看三塘绿地城目前8字头、沙井8字头的促销价，新房尚且如此，二手房更是有价无市，这些地方难言上涨。还有鲁班路沿心圩江的一些高档楼盘，就有楼盘价格破万了，现在二手价是多少呢？
跳出南宁，如果这些年你去一线城市买，十几年的时间，房价翻个十倍的也是正常情况吧。
在楼市，选择大于努力，是真真切切发生的。这是战略层面的，但是具体到你要买房，战术层面就不考虑了吗？
最近不少粉丝对恒大御府很感兴趣，但浩哥不知道有多少人只是嘴上看好，其实并没有去过售楼部。
今天浩哥告诉大家一个信息，由于预约火爆，之前该楼盘的95折优惠已经取消了，变成了98折优惠。很多人不信这个，认为是开发商的噱头，但大家想一想，如果你卖二手房的时候，也有好几个人抢，是不是也有涨价的考虑？开发商是知道底价的，购房者却不清楚，即便是晚了几天少了3个点优惠的购房者，其实并不知道交款时排在他前面那人其实是95折的！两三万的价差是几个月的工资？省下来不好吗？
说这些的意思是，大家一定不要“起个大早，赶个晚集”，就算只是考虑的对象，也要尽早去下网，鱼不够大咱们放掉它就是了嘛，又没有什么损失。
这些年来，浩哥一直坚持踩盘，五象更是每盘必看，微信里面有一百多个置业顾问（这些顾问也是浩哥筛选过留下的，很多都很懂行老练，有不少是认识很多年可以久不久讨论一下的），而且这些顾问卖完一个项目就会换项目的，所以一换地方，也帮助浩哥进一步了解了新情况。等你有了不少资源，偶尔也可以偷偷懒，就可以坐在屋内，了解各路信息，恒大御府这个楼盘浩哥其实并没有去看过，但并不妨碍浩哥对它的了解。别的楼盘有什么打折促销信息，浩哥也会比较早的知道。信息灵通，才能更好的发现机会，不是吗？
其实，对于置业顾问，选择也是大于努力的。浩哥朋友圈一个置业顾问，先是在金科城卖房，后来发现她又到了恒大御府，都是五象最炙手可热的楼盘，对她来说，这种大家抢购的楼盘卖房还有什么压力？你看这节奏踩得多准！
所以，如果房对你来说是一定要买的，那就必须得勤奋。坚持了解市场，花点时间多看盘是必须的。浩哥注意到，有些粉丝会仔仔细细把浩哥每篇文章都细读，浩哥觉得这也是很优秀的习惯呢！
不过，浩哥说到这里，咱们也别冲动马上就要杀去售楼部，其实看得多了，太阳底下没有新鲜事，反而可以冷眼看着，保持一定的距离和定力，客观冷静的去分析。
在楼市，我们要了解整个气候，也要关注当下的天气。要了解国际大势，经济大势，对一些具体信息，也尽量多了解一下。比如，最近龙岗就有一个利好，南宁版“小蛮腰”电视塔高度增加到420米了，这个塔选址不出意外就在灵龟山公园。浩哥觉得，龙岗东的龙岗商务区一直充满了想象空间，这下，空间又更大了。
如果，最近两三年都不太适合买房投资。那么，作为一个中介天天给你推荐这个推荐那个，你重金买入，能赚到吗？能保证不亏损吗？
如题，值得大家好好思考，楼市本身是有周期和起伏的，一旦踏错节奏，就很被动。而你相信的某些本身是中介的大V,会停止向你不断推荐楼盘吗？他不要挣钱吗？
我们先看已经被验证的，整体上看，对南宁楼市来说，从至今，大概两三年了吧，其实并没有特别好的机会（注意，是从整体上看）。只有在五象新区的局部，特别是限价房里面，有一些结构性的机会（比如旭辉湖山樾）。反而，如果你买的不好，或者加了杠杆，亏损的可能性还要更大一些（与初相比，跌价的楼盘，能找到很多）。
以来，浩哥在楼市上总体上是收缩和去杠杆的，房产占比有所下降（因为此前两年买入的涨太多了，卖多买少，从埌东置换到了五象限价房），在股市是控制仓位的前提下进取的。现在证明，谨慎一些是正确的。
正确的买房姿势是，一直看，一直看，一直看……一直思考，一直思考，一直思考……直到看到明确的机会才考虑下手（看政策、信贷、供求+精选板块和楼盘）。
还是那句话，当你想买房的时候，才去看房，那么你能做的也只是在现有的楼盘里优选一下而已。同时，所有的高利润和高回报背后，都有高风险，房地产也不例外。
南宁楼市3月成交笔记
读懂南宁楼市数据，率先洞悉大趋势？
先看南宁市住建局的数据，南宁3月新房成交11896套，环比2月的7288套增长不少，很多人看到这个数据就觉得，南宁楼市销量“暴涨”了。
这个数据多吗？浩哥觉得不算多，首先，对比今年3月和去年3月的数据，同比销量几乎持平。其次，要知道，全年南宁楼市新房成交15万套，平均到每个月就是12500套，从3月这个成交量来看，还没有达到去年的平均数呢，所以“暴涨”这个词还是暂时收起来吧。而全年，南宁楼市成交量接近18万套，更是难比得上了。因此，光看三月这个总体数据并不能反映出太多情况。
再看城区间的结构性情况，全年，良庆区新房销量占总数的35%，青秀区和西乡塘区各占17%和18%，从今年的数据看，这个格局基本稳定。良庆区一家独大的情况从去年到现在，基本仍在延续。
浩哥，觉得，大概率今年全年，还将继续维持这样的格局。这是需求端的情况，那么供应端呢？我们看看南宁住宅用地供应量，合计共供应住宅用地5500亩，其中良庆区1100亩，占比只有20%！我们再看看去年的数据，，南宁拍卖出63幅商住用地，总面积达6158亩，其中良庆区卖出2752亩，占比近45%。
这说明了什么？需求端较为稳定，但是供应量少了一半多！而且普通购房者是追涨杀跌的，五象楼市涨价，反而会吸引更多购房者，需求端还存在着进一步扩大的可能！
为何良庆区供地变少了？浩哥觉得有两个原因，一是五象住宅用地越来越少了，目前蟠龙基本很少地可卖，大五象湖片区也开始往湖东和湖西延伸。浩哥写过五象南的购房逻辑，三个地铁口就把故事讲完了，数一数，一共也就不到30块住宅用地，现在基本卖得差不多了。一个板块越是卖到后期，地价就越贵，因为稀缺了，所以绿地和建发新拿的地块实际地价都到了9字头！
二是地价上去了，看看五象最近的土地拍卖，了8字头9字头的地价基本是非常正常的。既然地价这么高了，少卖几块就够修地铁了，还卖那么多干嘛呢？如果惜售一下，接下来，还能卖得更贵呢。
2752亩降低到1100亩，这个供应的降幅是多少？接下来，浩哥预测，在五象买房上车会越来越面临供不应求的局面，特别是限价房退出后，新上市的楼盘都是开发商高价拿地的，捡便宜的机会几乎不复存在。
最后，留一个问题，大家一起思考，良庆区供应不足，购房者会转去哪里买房呢？浩哥觉得，同属五象新区的龙岗就是下一站。道理很简单，五象湖卖完了，就轮到五象湖东、五象湖西和五象南了。南宁整体向东、重点向南的大趋势是不会变的，有了自贸区和强首府，这一点 将更加加强，在最新的强首府论述里，已经明确加上了“强五象”三个字。
