现有2套月坛学区房（1980和1960左右的），希望卖一套，考虑tz（全北京均可）或自住+tz（周边次新或新房）。预算1500-1800，看了红山世家、蝶翠华庭和天坛府，您有什么建议？
回答：
1、这我不好建议，一般只能从保值角度分析，这明显是以自住的，那凭个人喜好选择才合适。
2、周边新房我不熟，早就不卖房了。不过近些年的北京新房多是限价房，所以保值好的基本都是市区豪宅，还得是不带配建的，周边如果配套不是较全的话，保值好的不多，自住为主。尤其这么高总价的，流动性也不会太好。
天坛府看自己的喜好吧，地段儿还不错，户型挺有个性的。萝卜青菜，各有所爱。只能说房子是用来住的，越宜居的投资性越强。
3、二手房这要换的房子则都是学区房，那从投资上没什么太大变化，溢价率有可能低点儿，毕竟是商品房。但既然都是东西城学区也就低不到哪儿去，差不太多。这两年是入学高峰期，溢价哪儿都高，所以如果觉得合适还是自住为主吧，就是性价比不高而已。
非说投资的话有赌的成分，毕竟过两年就是入学低谷期了，是否会影响到溢价说不好。如果按照韩国和台湾等地的先例，入学人口下降之后，都是最好学校的高品质学区房才保值相对好些。这从老房换成商品房可以说是提升，但从月坛换到南城，学区上弱了点儿，有利有弊吧，从投资来讲差不多。
4、所以这还是自己判断吧，我只能列出这些角度，仅供参考而已。
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今日动态—北京朝阳、海淀非学区小区滚滚向前？涨幅有多大？
我在之前的微头条就说过，北京二手房市场西海近期比较平稳，板块轮动到学区属性弱且区位好实力强的朝阳区和、丰台区等，而海淀山后的非学区楼盘也在继续上涨。
凯盛家园，海淀山后北部新区板块限价房，品质很一般，均价52000多元，此楼盘60平米的小户型从去年的290万元左右上涨到现在的376万元，涨幅30%。
金隅泰和园，位置在朝阳东四-东五环高碑店板块，楼盘均价已上涨到55000左右，的小区，限价房（出让需缴纳35%溢价款），品质一般，物业一般。最近成交价同户型从3月14日的53252增长到4月29日的65732元，增幅达23%，去掉楼层影响，涨幅也在20%。
北京的楼市会怎么走？各位同学们怎么看。
章哥，我9月358万买了丰台珠光逸景小三居，说是14号延长会设站，可地铁好像没信儿了。现在要换房的话珠光跌了，估计现在能卖340，亏钱，别的地方有都涨了。所以现在很纠结，是换还是不换？如果换，500的预算换哪儿合适？看了百子湾家园和融泽家园还有北苑。房子估计最少不住，该怎么操作？
回答：
1、珠光逸景甭说没地铁了，就算是地铁开通也照样长期跑输大盘。北京不是十多年前了，地铁早就不算新鲜事物。有了当然最好，但如果没有产业区和其他配套，就凭孤零零的几个小区依然升值上不去。北京周边通地铁的偏远板块多了，但没多大拉大作用。
而且这里还有一部分限价房，更难达到纯商品房小区的保值性。当年买7000块钱限价房的可以说是赚了，但买商品房的则远低于平均升值率。所以这种小区就是自住型的，连旁边的中奥花园这种品质的都跑输了，其他的普通小区更难说有多高的升值率。
2、换不换的我没建议，房子是用来住的，如果注重自住就留着，花园洋房的次新小区也挺好。百子湾家园是老经适房小区，融泽嘉园是西城安置房，纯投资买这种性质的小区还是准备赌一把呗。北苑估计是北苑家园，边缘住宅集团定位，老塔楼多，能跟上大盘才怪了呢。
3、我不好建议，这赌性太重，而且对房产性质完全不懂。炒房也得是注重价值投资，而你这是专挑便宜的炒，纯粹信奉“价格投资”。愿意炒就炒吧，只是赌赢的可能性不太大。仅供参考。
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#北京生活# #北京#
今天应朋友之邀去了石景山区五里坨，才发现在这一旮瘩楼房林立，一片一片的“两限房”，保障房，低密度洋房及叠拼别墅。出门少来了一趟石景山觉得老远老远的。
可惜的是今晚中秋节，没看见主角大月亮。
11月第三周，通州楼市，不温不火，3个新房项目，共成交38套房，总成交金额2.43亿。限价房5.1万，商品房6万、6.5万，话说这个moma，卖了四五年了，还没卖完呢啊…… #通州君侃房#
我在台湖万科城市之光买了一套小三居，90平米。300万买入，现在市值470左右。台湖这个地区有放松双限的消息，不知真假。现在考虑是否卖掉这个小房子，另外在北京预算首付400，贷100左右，买个可以有保值升值空间的，自己可以不住，所以没有什么具体限制。持有至少五年以上，中介推荐西城老破小占坑房，您觉得靠谱吗？担心西城学区占坑老破小会不稳定，您的建议呢？另外看了您的以往买房建议也考虑朝阳的利泽西园，昌平金域华府还可以入手吗？买房思路有点杂乱，望见谅。
回答：
1.东望，买的二期，升值还行，跟上大盘走势了。放松双限，一直有这传言，我也不知真假。但别太重视这个，未必是好事儿。限购的越严，释放的信号才是更稀缺。如果随便买了还能算稀缺吗？假定放开限购了，那如果大涨，说明是政府放纵炒房；如果下跌，那这等于是让刚需入套儿。悖论，不好解释。
要我看还是先限着吧，这才更吸引人，不限购也就泯然众人矣，全北京那么大，为什么还非得关注这里啊？
2.中介推荐老破小占坑儿，有上学需求就靠谱儿呗，入学高峰期，不买也没别的办法啊。不上学那就是炒房了，凭运气。反正过两年就是入学低谷期了，说不好到时候的供需和政策。
占坑儿房当然是不稳定的，稳定的话谁还炒啊？富贵险中求，炒房图的不就是暴利吗？不住的话也甭在乎房租，反正超低，就盼着明年能暴涨一轮儿吧，真涨上去了就卖。
可以参照一下这两年的幼儿园招生情况，有多久没听到连夜排队报名的新闻了？今年据说都开始抢生源了，过两年的学区房有可能也这情况，所以也就是明后年还适合炒作了。
3.利泽西园，朝阳的学区房，这价位的也有溢价，不太高。试试呗，运气的事儿不好建议。不过要炒就炒东西城的，朝阳的学区氛围没那么浓。但也可以炒白小+80的和朝外的试试，溢价高，风险更大，利润和东西城一样看运气。
4.金域华府，500万之内的，限价房吧？炒炒试试吧，这种房在房龄新的时候适合炒作，年头儿长了也就稳定了。
5.这我都不适合回答，好多年没炒过房了，不懂了。还是问别人吧，帮不上忙。
章哥，我婚前房在石景山地铁古城家园小区，目前4.1万每平米，79平米。 一直纠结要换房是因为这个小区价格低于周边价格，当时每平米9千买的，如今感觉跑不赢大盘的节奏。我老公买的限价房在门头沟，没到五年无法出售。 我在大厂还有一套房，跌了，买的时候135万，如今也就120万。
想给孩子换个学区，或者哪怕去不了好点的学区也想换个价值好点的房子。您看有什么相对好的学区方向推荐？另外需要把大厂的也卖了吗？请赐教。准备采用给我父母办北京户口并赠予的方式，把石景山房赠予给我父母。
回答：
1、地铁古城家园，老小区，估计也就是因为塔楼和有些地铁噪音，不应该跑输多少。初，北京的均价是1万，古城地区一直是均价的7-8折左右。如果你是7月以后买的房，那到现在就基本是正常价。除非是上半年买的，那才算跑输了。
这种老小区的价值早就定型了，以后也没什么单独跑输大盘的可能，都是跟板块同涨同跌。
2、赠与可以，3%的契税，好办。但这不用提前办，真想卖了到成交时一起办都来得及。
3、换好学区或换好房，那离石景山近的地方都能各自实现。
好房子在田村，地铁周边的小区都不错，均价7万左右，兰德华庭、景宜里、碧森里等等，房龄新的哪个小区都不错，看房也方便。
田村就是小学一般，改名之后据说是师资力量加强，但应该也没强到哪儿去，还是需要时间磨合的。
玉泉小学本部是很不错的，全国最高级别小学，人大副委员长当校长，副国级。玉海园的房子也不错，就是有点老了，7万左右。
现在永定路学区的中学有了十一晋元，我也不知道怎么派位，虽然还没有成绩出来，但学校应该是很好的。
4、离石景山近的还有万寿路学区，那就很牛了。但学位紧张，今年是调剂了不少孩子。五一本校传说以后只收政保和老片区的孩子，1911之后的全部调到欧洲公馆校区。而欧洲公馆好像又划归永定路学区，派位也在那儿派，不知真假。
十一学校是没什么房子，也不直升，意义不大。太平路小学倒是应该比较稳妥，但最好也是尽早落户。万寿路新房子不多，基本都是老房，10万左右。新兴年代是房龄新单价相对低，但户型比较大。
5、大厂的房子我不熟，对环京板块都不熟。我是从来也不建议在这里投资，但一般也不劝人卖掉。这板块涨的时候猛，跌的时候也挺狠，我也掌握不好时机，实在不好说。
6、换好房子还是好学区，这得你们决定，我不方便有什么建议，只是做个参考而已。
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#楼市杂谈# #老破小# 坐标北京
休语：千万要远离没有学区概念的老破小，接盘者肯定是现在的年轻人，这部分人群大多宁愿稍微远一点，也要住的舒服一点。
还有常营的自住房、限价房、二类经济适用房的二手房，比如金隅丽景园、住欣家园、首开畅心园等，都是不能碰的。
