我家是新北京人，两限房上的岸，在回龙观融泽。二胎家庭，老大2024年小升初，老二2025年上小学。目前老大昌平学籍，当初啥也不懂，有了房子，学校就在跟前儿，就上了。几年之后，才知道，学籍是个啥，学籍影响啥。
今年为了给老大换学籍，跨区买房就成了当务之急。但是我们手里能确定的也就100，队友的项目奖金，未来两三年应该能有，但是卡在今年年底必须用钱，就挺紧张了。
队友不想卖融泽这套，且目前融泽嘉园的房子出售的，据说库存有300多套，这样的话，好像确实不适合现在卖。
那再买的话，二套首付6成吗？贷款最高149万？倒推我们能承担的总价也就300-400之间，且首付还有一定的缺口。其实我们也就够一个学籍房而已。
我在网上卑微的搜索了各种最便宜的海淀房，看到林大附近有个半地下室，300+，心里盘算着不如就它吧。队友觉得房子太老破小了。
其实我一方面考虑，上地和清河算是离融泽最近也最理想的学区了，但是房价有学区溢价加持，我们啃下来会很痛苦。
另一方面，随着出生人口的下降，以后学区溢价的泡沫会损失吗？我们承担着大的经济压力，持有几年之后再卖，会不会亏？不如索性不期待，就求一个落户而已。
猪队友呢，想着买就买个新一些的小户型，以后好卖。可是我看了，那些他觉得可以的小户型，几乎500万左右了。首付缺口变成了250万？我们能借到或者能贷到，每年每月还款压力，应该也挺大。现在我也不知道买一个最便宜的老破小，以求落户海淀，剩下的看孩子造化了。还是咬咬牙，买一个次新房之类的。
回答：
1.融泽300套是高点儿，之前到过400套呢。北京的平均挂牌率是1%多点儿，融泽1万套房，挂牌多说明想换房的人多。不过安置房和保障房一般都这样儿，年头儿长了才稳定呢。看看回龙观其他的老经适房，挂牌率基本都是1%上下了。但也谈不上不合适，业主们都精明着呢，想趁着房龄新卖出更高的价值。
2.二套首付就是6成，五环外最高149，五环内187万。
3.海淀占坑儿房有200多万的，万寿路学区有，都是半地下。但不太好碰，也一般要求全款了。
4.上地的溢价很高，顶级学区，超出海淀平均值。清河一般，比平均值低。学院路的应该更低点儿，但这是占坑儿房，我也说不好溢价率多少，让当地中介给算算吧。
5.学区房的溢价，好学区的应该不会消失，优质资源到什么时候都稀缺。普通学区有可能会逐渐降低，韩国和台湾省都是这趋势，人口减少后只有最好的学区还有溢价。担心吃亏那就用完学位之后关注行情，觉得走低就卖。2025年还不算最低谷呢，2026之后才减少更多。这就放平心态吧，前些年没学区房的时候想要牛校学位，也动辄几十万择校费赞助费，跟现在的置换成本差不多。你们俩孩子俩学位，相对还划算了。
6.500万的在海淀也属于占坑儿房，溢价率差不多。好不好卖的能差几个月时间吧，谈不上本质区别。这看自己了，不好建议。
7.另外考虑好，海淀的小升初没有太多学区房概念，好学校到目前为止都是点招为主，派位的话说不好派到哪儿。仅供参考。
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最近，北京房地产市场发生的一件事，让海淀区数十万码农彻夜难眠！
1.位于昌平靠近海淀区西二旗附近一个片区的两限房已经满五年了，当时的购买价是一个平方一万多块，拿了五年现在可以卖了，单价已经飙升到了差不多七万一平。
2.在西二旗大厂工作的码农，年收入超过四十万的也很多，但是，当他们看到这个消息之后，显然不淡定了，五年六倍涨幅，四百多万的真金白银，就算是高收入的码农，996的工作，也得十年不吃不喝才能够赚到啊。
3.房地产的问题，房地产价格对于市场资源的配置，对于人性的扭曲，已经到了令人发指的地步，五年时间，什么也没干，房子升值五百万，确实会让年轻人失去奋斗的希望，所以，既然如此还不如躺平算了。
4.事关房地产的两件事正在进行中，一是各地银行开始停止二手房贷款，不管是因为额度问题，还是住房不炒调控政策的手段，都会造成一个事实，那就是百分之九十的二手房买主消失，二手房进入冰河世纪，完完全全被冰封了。
5.第二件事是加快租赁住房的推出，这是接下来房地产的重点，房价超过三万之后，大部分绝大部分没房子的家庭买不起，也就是说即便是北上广深一线城市的房价腰斩，刚需还是买不起，而腰斩就会引发金融泡沫破裂，更加严重的可能是经济危机的发生，加快推出租赁住房，让买不起房子的家庭有房可住。
6.房地产事关数亿家庭，任何大的政策的推出，都会引发巨大的争论，比如房产税，怎么收就是一个问题，没房子的人群，一套房子的家庭，两套房子的家庭，两套以上住房的群体，诉求并不相同，最终的政策成了多方博弈的结果。
7.最近，股市中地产股，尤其是地产龙头股，像万科，保利，招商等行业巨头开始破位下跌了，这个可不是什么好兆头，另外，恒大系列股票在港股市场也是持续下跌，看起来资本首先开始用脚投票了，预示着未来非常不看好。
章哥，北京已婚，女方名下有一套朝阳四环外两限房，双方无贷款记录。孩子靠四老房产已经就读东城天永学区内小学，在学校附近租房。工薪阶层攒了有200万，保值增值考虑，想入手个二套两居。 初步有三个方向： 1、在天永学区附近找个年代不太旧的小两居，总价在500～600万 ，结束租房生活。 天坛南门附近的房子或天坛北门金鱼池附近的半地下室，有保值投资价值么，或有其它推荐小区么？2、在丰台方庄芳群园，芳古园附近买房，离学校相对不太远，总价压力能低些，房龄没那么老。3、在已有朝阳两限房双合家园附近再买一套，为养老考虑。从保值增值角度考虑， 上面三种方案比较哪个靠谱些？
另外由于无贷款记录，有中介建议把两限房过户给老人，从而获得家庭首房首贷，低息高额贷款（相对二套）资格，代价是转商的费用 30万及赠予老人后未来可能20%个人所得税，是否值得？ 谢谢您能帮我解惑!
回答：
1.哪个靠谱，让我怎么说啊？在我看来都一般，大概率都是跑输大盘的，或者风险较大。
2.天永附近，5/600万的两居。如果买东城的就是学区房老破小，如果买丰台的就是普通房产。
学区房的话在用不上学位的情况下基本等于炒房，而炒房是有风险的，炒学区房更有风险。反正所有专业的炒房客都撤出了，犯不上趟这滩浑水，不懂行的这会儿往里冲，风险较大。
天永学区虽然溢价相对低，但同样受政策的影响。理论上有因为教师轮岗等均衡政策提升的可能，但现实中说不太好能否实现。而从明年到2024年是入学高风险，学区房受追捧，家长们不得不买。可高峰期之后就面临着人口陡降小一半，学区房是否还能保持住溢价说不好。
坛根儿的房子也一样，本来靠着学区支撑都升值一般，如果再有政策和人口的原因就更不好说了。这看自己的判断吧，只能说是富贵险中求，赌一把也行。
3.如果买在丰台呢，这里又是南三环沿线。知道南三北五的说法吧？这些年南部板块的升值都不是太好，落后于北部区域。当然会有触底反弹的时候，南城不可能总是落后，只是时间说不好。所以这里的房子自住合适，纯投资的话也等于赌一把。
4. 方庄社区很适合自住，配套齐氛围也好。但这预算基本只能买塔楼，可这种产品过时了，早就不受追捧了，所以保值升值什么的也一般，稍有落后不算太多吧。
5.双合家园附近，从垡头起这里定位就是边缘集团，所以基本都是回迁房安置房和保障房。垡头的保障房规模大，户型朝向好的可以说跟上了大盘，而配套不齐的就弱了一些了。朝阳区一直不太重视南部，所以东南沿线搁置了很多年，耽误了不少小区的升值，比如豆各庄的就好几个品质好的小区却升值一般。在这里投资还是属于赌一把吧，赢的概率不太大。
6.既然没有贷过款，那把房子过户给老人合适，很多家庭都这么做。值得。
7.总之吧，在我看来你们这几个选项都是自住合适的，纯投资一般。如果就是为了自住，那建议买在方庄，相对于其他南三环沿线要好一些。
仅供参考。
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