最近房产圈最关心的话题，不是唐山调控了，所有参与两次座谈会的城市业已通通出台调控。
也不是深圳二手房价格跌了，成交量“腰斩”，而是从传说来到现实的“三道红线”。
没办法，这个针对房企融资限制，号称“史上最强”的债务监管政策，它的威力超越任何一项其他宏观调控政策，堪称“调控之王”。
厉害到什么程度呢？
有房企内部融资人员称，三道红线如果在明年严格执行，全国开发商当年就会倒闭至少一半，而且房企规模越大，可能性越高。
这可不是危言耸听，房企内部人员也不至于到妄自菲薄的地步，数据说话。
根据南都研究院数据显示，top76房企目前总负债约7.15万亿,其中一年内短债到期量为2.5万亿，每年光利息就大概1700亿。
在以前，发新债还旧贷，有进项有出项，只要现金流没问题，负债率虽然高，但并不可怕。地照拿、房照卖，债有借有还，规模继续不停扩大。
但三道红线的“规矩”是：三条全占，负债不能增加，等于禁止融资；三占其二，只可增加融资5%；占了一条，可增加融资10%。一条不占，才能最大增加15%。
麻烦就麻烦在这。假设某房企负债1000亿，账面资金只有800亿，缺口200亿。在以前，发行一些企业债融资，把即将到期利息和应付款还上，麻烦就算过去了。但有了三道红线，最大仅可在1000亿负债基础上增加15%，即可增加负债150亿，200亿的缺口还是填不上。
更何况，根据诸葛找房统计的100家上市房企企业中报，只有14%房企处于“绿色安全档”，86%的房企至少踩了一条红线，三条全踩的占比22%。
这就说明，大量房企面临的债务危机和资金压力瞬间放大很多倍。
那怎么办呢？
再融资这条路堵上了，只剩增加销售回款这一条路了。
于是乎，在9月初，我们看到了某房企推出7折购房。
要问为啥这么积极？该房企一年内即将到期短债加起来近4000亿，虽然中报显示销售与回款数字都很好看，还款压力不大，但该瘦身时还得瘦，否则臃肿的身子在三道红线的新规下，可就跑不起来了。
同样面临短债到期压力的还有其他大牌房企，债务监管下，每家房企压力都很大。用万科郁亮话来说，三道红线的威力不亚于土地招拍挂模式的诞生，都是对房企现金流极大的考验。
正因如此，专家曾普遍认为，进入10月后，房企打折促销范围或大幅上升，抢跑、抢销售、以价换量将成为房企度过难关的选择。
但三道红线从传闻到具体规定落地，此前一直都没有明确执行时间的出台。
这也能理解，这样具有大“杀伤力”的调控新规，必须给房企们一个缓冲的时间，否则一下砸下来，可能明年就会出现大量房企破产、烂尾楼、降价潮现象，这也并非调控的初衷。
毕竟，房子是国民主要财富，房地产也依然是经济重要支撑行业，背后还关联着至少30%的银行资金安全与50%以上的平均财政收入。
慢慢来，一点点治，治根，彻底治愈，才是这次三道红线政策出台背后的根本目的。
但近日，据国内某知名财经媒体报道，监管部门计划给出的执行底限时间是：6月底前，房企完成降负债目标。
一方面是这个监管新规的确威力够大，另一方面是竟然留了两年半的时间。这显然代表着这样一个信号：治本又治标的平稳房地产发展，实现“房住不炒”的全面预期，这个目的一定要达到。但房价短期就大跌这种阵痛也要不得，给足时间自己慢慢把负债降下来，该打折促销就打折促销，该减少拿地就减少拿地，别再一往无前了。
因此，有不少网友评论称“最好的买房时间是和上半年”，因为“大限将至”，房企会像冲刺年度目标一样，冲刺降负债目标，那时房价才会真正的降下来。
对于网友这个观点，必须要及时的say No。
之前多篇文章里说过，供需关系才是决定房价涨跌的根本原因所在。而房企主观上降价与否、什么时间降价、哪些楼盘降价，是取决于具体城市、具体楼盘的供需情况的。
假如某房企负债率很高，降负债诉求很明显，但旗下楼盘都位于优质城市、优质地段，那要做的就是减少拿地即可。持有的楼盘不愁卖，并不会表现出价格端的松动。
只有非优质城市、非优质板块的非优质楼盘，或者非战略布局的城市，或者销售阻力较大的楼盘，大概率才会选择降价促销，快速回笼。
根据笔者经验，大致罗列以下几种促销概率较高的情形：
1、 只有单盘、一两个项目的非战略布局城市，且市场库存量较大的楼盘
2、 竞争激烈、新房供应量较大的三四线新区板块楼盘
3、 大牌房企在四线城市的楼盘
4、 二三线城市远郊的高层、别墅、文旅项目，近郊的高层项目，非主流商办区域的商办项目
5、 一线城市远郊、受调控影响较大的环都市圈周边刚需盘
6、 实力一般的本地中小房企，前期拿地激进、多盘并举的本地房企
因此，随着城市、区域、楼盘的市场分化，以及不同房企债务压力不同，降价或者说买房时机，并不是统一出现的某一个时间节点，更可能是随分化程度的个体化现象。买房人需要掌握一些分析技巧，才能在购房时获得更多的话语权与议价能力。
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